隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務與被服務關系�！段飿I(yè)管理條例》是根據(jù)《國務院關于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。

第一條

為貫徹執(zhí)行《吉林市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際,制定本細則。

第二條

城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、公安、環(huán)境保護、城市管理行政執(zhí)法等部門應當按照《條例》第五條和市、縣(市)、區(qū)人民政府的有關規(guī)定，履行物業(yè)管理活動的相關職責。

第三條

首次業(yè)主大會會議籌備組成員中業(yè)主代表人數(shù)，不得少于籌備組成員總數(shù)的二分之一。

籌備組成員不得作為業(yè)主委員會委員的候選人。

不履行業(yè)主義務、欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，不得作為業(yè)主委員會委員的候選人。

第四條

召開業(yè)主大會會議或者表決事項，應當采用書面征求意見形式將征求意見材料送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

凡須投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名。

第五條

按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當在3日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由未在規(guī)定時間內(nèi)召集會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以指定業(yè)主委員會其他委員召集會議。

第六條

業(yè)主委員會不履行召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議職責或者不組織業(yè)主對某一管理事項進行表決的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以責令業(yè)主委員會限期召開會議或者表決;逾期未召開會議或者未表決的，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)指導監(jiān)督下，組織召開會議或者組織表決。

第七條

業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的50%，不能依法履行職責時，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導和監(jiān)督下，可以代行業(yè)主委員會的職責。

業(yè)主委員會成立后，社區(qū)居民委員會代行的業(yè)主委員會職責終止。

第八條

業(yè)主委員會會議作出的決定和業(yè)主大會會議決議、業(yè)主共同表決事項情況，實行備案制度。業(yè)主委員會應當在決定或者決議公布前，持決定、決議、業(yè)主委員會會議記錄、業(yè)主大會會議召開的過程等資料到物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。

街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當對業(yè)主委員會會議決定、業(yè)主大會會議決議形成的過程和結果進行審查。業(yè)主委員會、業(yè)主大會召開程序或者決定違反相關法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以責令限期改正，逾期不改正的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)有權撤銷決定或者決議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第九條

社區(qū)居民委員會應當建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，每季度召集一次物業(yè)管理聯(lián)席會議。聯(lián)席會議由業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、公安派出所組成，并可以邀請街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)派員參加。

第十條

物業(yè)服務企業(yè)取得資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理活動。

物業(yè)服務企業(yè)應當接受市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的定期和日常監(jiān)督檢查。

定期監(jiān)督檢查每3年進行一次，定期監(jiān)督檢查結果在資質(zhì)證書副本上予以記載。

第十一條

市物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書有效期為3年。

物業(yè)服務企業(yè)應當在資質(zhì)證書有效期滿前30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門或者承擔原審批職能的部門，申請等級核定或者換發(fā)資質(zhì)證書。

第十二條

物業(yè)服務企業(yè)聘用的物業(yè)管理專業(yè)人員，必須取得職業(yè)資格證書，并接受市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督檢查。

職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理專業(yè)人員簿冊。取得職業(yè)資格證書的物業(yè)管理專業(yè)人員，必須在一個物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理工作。物業(yè)管理專業(yè)人員調(diào)整時，應當及時在簿冊上予以標注。

物業(yè)管理專業(yè)人員是指企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理及其他管理人員，不包括工程技術人員和財務人員。

第十三條

物業(yè)服務企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得有下列行為：

(一)物業(yè)管理專業(yè)人員達不到物業(yè)服務企業(yè)相應的資質(zhì)等級規(guī)定的人數(shù);

(二)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員;

(三)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書;

(四)未按照規(guī)定辦理資質(zhì)變更手續(xù);

(五)提供虛假的資質(zhì)申報資料。

第十四條

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，不得有下列行為：

(一)挪用、套用和侵占物業(yè)專項維修資金;

(二)收取物業(yè)服務費用，不向業(yè)主出具發(fā)票;

(三)濫收、多收物業(yè)服務費用;

(四)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人，或者從其他物業(yè)服務企業(yè)承接一個物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)管理業(yè)務;

(五)擅自改變物業(yè)服務用房用途;

(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途;

(七)擅自占用、挖掘、破壞、拆除、移動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設施設備(包括物業(yè)服務企業(yè)在履行合同期間，從物業(yè)服務費用中列支增加的共用設施設備和辦公設備等);

(八)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營或者允許他人經(jīng)營;

(九)物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主大會會議決定提前終止物業(yè)服務合同時，不撤出服務項目或者不移交物業(yè)服務用房等共用設施設備及有關資料;

(十)未按照規(guī)定程序，提前撤出物業(yè)服務項目，或者撤出時，未向業(yè)主返還服務期限以外的物業(yè)服務費用;

(十一)以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由，減少服務人員、服務項目，降低物業(yè)服務標準或者停止物業(yè)服務;

(十二)實施物業(yè)綜合服務的，未按照規(guī)定時限清除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)殘冰積雪;

(十三)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標。

第十五條

市物業(yè)管理協(xié)會可以制定物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定辦法，定期進行物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定，并將評定結果向社會公布。

第十六條

業(yè)主、業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應當自《物業(yè)服務合同》簽訂之日起30日內(nèi)，持下列資料到縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

(一)業(yè)主大會會議選聘物業(yè)服務企業(yè)決議;

(二)《物業(yè)服務合同》;

(三)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(四)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;

(五)繳交物業(yè)服務保證金證明。

房改售房單位、物業(yè)產(chǎn)權單位、社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，選聘物業(yè)服務企業(yè)的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

第十七條

外埠物業(yè)服務企業(yè)在本市城區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照等相關資料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督檢查。

第十八條

物業(yè)服務企業(yè)應當于每年6月、12月向業(yè)主公布一次物業(yè)服務費用的收支情況，并在履行《條例》第三十二條規(guī)定義務的同時，將組織架構、服務項目和標準、收費標準、報修服務電話等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者辦公地點予以公示。

第十九條

建設單位應當按照規(guī)劃，配套建設物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種基礎設施、公共服務設施及共用設施、設備，并與建設項目同步建設、同步交付使用。

消防設施的規(guī)劃、建設、驗收、監(jiān)督檢查、管理，按照《中華人民共和國消防法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十條

建設單位向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請確認物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房時，必須提供房產(chǎn)測繪機構出具的測繪結果。

第二十一條

依據(jù)《條例》第四十七條規(guī)定，實施綜合服務、封閉管理項目的物業(yè)管理區(qū)域范圍，應當以該項目封閉圍欄或者周邊樓體外立面為界線。

第二十二條

危舊房改建、棚戶區(qū)改造項目的建設單位，應當按照安置建筑面積1%但最低不得少于50平方米的標準提供經(jīng)營用房。

經(jīng)營用房產(chǎn)權屬于政府所有，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門代管，委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營，所得收益用于彌補物業(yè)服務費用不足部分。

建設單位必須按照規(guī)定提供經(jīng)營用房。未按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行的，應當補足經(jīng)營用房面積，或者交納與應當補足經(jīng)營用房面積等值的房款(該房款以物業(yè)交付驗收之日的房屋市場銷售價格計算)。

第二十三條

建設項目具備下列條件時，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)查驗接收：

(一)建設工程已竣工，且經(jīng)建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構備案;

(二)規(guī)劃配套的各類設施設備已全部落實，驗收合格，能正常使用，經(jīng)有關單位確認，并辦理移交手續(xù);

(三)新建工程按照規(guī)劃要求分期建設的，在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施;

(四)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢;

(五)建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)符合有關規(guī)定，并已簽訂前期物業(yè)服務合同;

(六)有符合規(guī)定的物業(yè)服務用房、經(jīng)營用房;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

市物業(yè)管理協(xié)會應當制定物業(yè)查驗接收規(guī)范，指導建設單位和物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)查驗接收工作。

第二十四條

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當成立驗收小組，按照下列規(guī)定進行物業(yè)查驗：

(一)查驗房屋及設施設備，做好查驗記錄;

(二)建設單位應當對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題書面向物業(yè)服務企業(yè)承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準;

(三)驗收后，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交《條例》第四十四條規(guī)定的資料，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)查驗接收協(xié)議》�！段飿I(yè)查驗接收協(xié)議》包括下列內(nèi)容：

1.項目名稱、查驗接收的內(nèi)容;

2.房屋和配套設施設備驗收情況及存在的問題、解決方法;

3.參與驗收的人員、驗收時間;

4.其他有關事項的約定及移交的資料明細。

第二十五條

依據(jù)《條例》第四十四條第二款規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)項目查驗接收后，應當向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請辦理物業(yè)項目查接驗收資料查驗備案。

對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業(yè)項目，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)不得為業(yè)主辦理入住手續(xù)。

第二十六條

建設單位在辦理商品房預(銷)售許可前，應當依據(jù)《吉林省物業(yè)維修資金管理辦法》第六條規(guī)定，除全額代交業(yè)主的專項維修資金外，還應當繳存以下三種專項維修資金：

(一)有電梯的房屋，每平方米30元的電梯專項維修資金;

(二)本細則第二十二條規(guī)定提供的經(jīng)營用房的專項維修資金;

(三)物業(yè)服務用房等配套用房的專項維修資金。

業(yè)主不承擔前款規(guī)定的三種專項維修資金。

第二十七條

建設單位按照規(guī)定代收的物業(yè)專項維修資金的稅收事宜，按照國稅發(fā)【2004】69號文件規(guī)定執(zhí)行。

第二十八條

物業(yè)保修期內(nèi)，建設單位拒不履行保修責任的，業(yè)主、業(yè)主委員會可以書面向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當書面告知建設單位，限期履行保修責任。

建設單位逾期不履行保修責任的，業(yè)主、業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。同時，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當及時將建設單位不履行保修責任情況，書面報市物業(yè)管理行政主管部門。市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門按照10%的比例扣減建設單位的物業(yè)維修保證金，并將扣減的物業(yè)維修保證金存入物業(yè)專項維修資金賬戶。

第二十九條

物業(yè)項目保修期滿后，建設單位應當持下列資料到縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)維修保證金(本息)返還手續(xù)。

(一)物業(yè)項目竣工驗收證明;

(二)物業(yè)維修保證金交存證明;

(三)扣減維修保證金情況等其他資料。

縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意后，市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)維修保證金(本息)返還建設單位。

第三十條

房改售房單位或者承擔其權利義務的單位，應當按照《條例》第五十三條的規(guī)定，履行房屋本體共用部位、共用設施維護責任。

第三十一條

實行綜合服務的物業(yè)項目，物業(yè)服務企業(yè)應當按照《條例》第五十八條規(guī)定的物業(yè)服務成本構成或者物業(yè)服務支出構成，專項列支物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，年度支出額度不得低于年度物業(yè)服務費用的20%。

第三十二條

物業(yè)項目交付使用資料查驗備案后，建設單位向業(yè)主發(fā)出入住通知之日，即視為物業(yè)交付物業(yè)買受人。

業(yè)主接到入住通知后，應當辦理入住手續(xù)。物業(yè)服務費用從辦理入住手續(xù)之日當月起算;業(yè)主在通知時限內(nèi)未辦理入住手續(xù)的，物業(yè)服務費用從通知截止之日當月起算。

物業(yè)服務費用應當按照業(yè)主房屋所有權證書載明的建筑面積收取。

第三十三條

物業(yè)服務企業(yè)與建設單位簽訂物業(yè)服務合同之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前，物業(yè)服務企業(yè)早期施工介入、物業(yè)承接查驗、編印業(yè)主入住資料、物業(yè)服務用房裝修等費用，由建設單位承擔。

第三十四條

依據(jù)《條例》第六十條規(guī)定，物業(yè)服務費用結清后，辦理物業(yè)所有權轉(zhuǎn)移手續(xù)，具體辦法由市住房保障和房地產(chǎn)管理局另行制定。

第三十五條

依據(jù)《條例》第六十八條第二款規(guī)定，環(huán)衛(wèi)部門不得向物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主產(chǎn)生的生活垃圾處理費用。

第三十六條

業(yè)主產(chǎn)生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清運或者書面委托物業(yè)服務企業(yè)清運。

業(yè)主自行清運的，應當服從物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理;書面委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，清運費用由雙方按照市場價格協(xié)商確定。

第三十七條

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，為業(yè)主提供服務所使用的水、電、氣、熱費用價格，按照《吉林省物業(yè)管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十八條

物業(yè)服務企業(yè)違反本細則第十條、第十一條第二款、第十三條(一)、第十四條(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六條之規(guī)定，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。逾期未改正的，由市物業(yè)管理行政主管部門注銷資質(zhì)或者建議有權機關依法注銷資質(zhì)、降低物業(yè)服務資質(zhì)等級，并建議工商行政管理部門依法予以處罰。

第三十九條

物業(yè)服務企業(yè)違反本細則第十三條(二)、(五)、第十四條(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之規(guī)定，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《吉林市物業(yè)管理條例》、建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等相關規(guī)定予以處罰。

第四十條

違反本細則第十七條規(guī)定，未經(jīng)備案擅自從事物業(yè)管理活動的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并按照物業(yè)管理面積每1平方米處以1元的標準進行罰款。

第四十一條

違反本細則第十八條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定，向業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支情況的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以 10000元的罰款。

第四十二條

違反本細則第二十二條第三款規(guī)定，危舊房改建、棚戶區(qū)改造項目的建設單位，未按照標準提供經(jīng)營用房的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

第四十三條

違反本細則第二十五條第二款規(guī)定，對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業(yè)項目，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主辦理入住手續(xù)的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以辦理入住戶數(shù)每戶 1000元的罰款。

第四十四條

違反本細則第二十六條第二款規(guī)定，建設單位向業(yè)主收取電梯、經(jīng)營用房、物業(yè)服務用房等配套用房專項維修資金的，由縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以已收金額10%的罰款。

第四十五條

違反本細則第三十條規(guī)定，房改售房單位或者承擔其權利義務的單位，不履行房屋本體共用部位、共用設施維護責任的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

第四十六條

當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。行政復議或者行政訴訟期間，行政處罰決定不停止執(zhí)行。

第四十七條

本細則由市住房保障和房地產(chǎn)管理局組織實施并負責解釋。

第四十八條

本細則自2011年11月15日起施行。