很多人喜歡通過各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來分析未來價(jià)房的趨勢？他們當(dāng)然能分析出來，對，因?yàn)榉績r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過未來濟(jì)南房價(jià)會上漲嗎？濟(jì)南房價(jià)會是怎樣的一個(gè)趨勢？本文小編為你解讀。

關(guān)于濟(jì)南房價(jià)的問題，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在是宏觀調(diào)控，政策收緊，上面不希望大的經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)，濟(jì)南的房價(jià)在全國東部地區(qū)省會或者副省級里是最低的，降價(jià)的可能性有，幅度不大，濟(jì)南郊區(qū)降價(jià)幅度高一點(diǎn)，市中心是不可能降價(jià)的，尤其好的學(xué)區(qū)房還會漲錢。

房地產(chǎn)開發(fā)商尤其民企，融資困難不說，融資成本非常高，銀行又不給房地產(chǎn)企業(yè)放款。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)很艱難。

現(xiàn)在各個(gè)二線以上城市已經(jīng)把重點(diǎn)放在基建建設(shè)上，尤其濟(jì)南大力發(fā)展基建和產(chǎn)業(yè)為主，不再緊盯著房地產(chǎn)，目前投資房地產(chǎn)還是不看好，這種情況至少還要持續(xù)2-3年，下一波反彈2022年左右會強(qiáng)勢反彈，因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)候濟(jì)南已經(jīng)建成多條地鐵線，沿地鐵線的地區(qū)都是非常好的地段。再就是2022年左右，很多高鐵線和產(chǎn)業(yè)園區(qū)也建設(shè)完成，整個(gè)濟(jì)南的規(guī)劃版圖已經(jīng)非常明顯。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌轉(zhuǎn)型后真是生死未卜，小的地產(chǎn)商吃土或倒閉，大的地產(chǎn)商負(fù)債累累，前景不容樂觀，等銀行救急，未來房地產(chǎn)確實(shí)很難預(yù)料，因?yàn)閲�家政策風(fēng)向已經(jīng)進(jìn)入科技領(lǐng)域，養(yǎng)老，農(nóng)業(yè)，農(nóng)村等領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域依舊活躍，大量的人才撲向這幾個(gè)領(lǐng)域。這次房地產(chǎn)不單純是降溫，應(yīng)該是動真格的。

增長25%的房市依然“冰冷”

“到店咨詢?nèi)藬?shù)猛增5倍！”元旦前夕，濟(jì)南福萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司店長趙永，如是對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)侃道。之所以是“調(diào)侃”，因?yàn)樯鲜雒驮鲇袀�(gè)前提：“2018年10月、11月每天就沒幾個(gè)顧客到店咨詢！現(xiàn)在勉強(qiáng)達(dá)到10來個(gè)。”

趙永此言非虛，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在其店面中近一小時(shí)的采訪時(shí)間內(nèi)，一個(gè)顧客也沒有。“2018年4季度，我們這里的二手房交易量可謂降至冰點(diǎn)。”他如是說。

同樣感受到寒意的還有中住地產(chǎn)中部簽約中心的法務(wù)高瑞楠，據(jù)她回憶，去年11月份整個(gè)簽約中心都比較清閑，“‘面簽’大約300單左右，我們每名法務(wù)可能每天才處理1單業(yè)務(wù)�！庇捎谏鲜龊灱s中心不僅能辦理網(wǎng)簽、開具無房、過戶登記、抵押受理等各項(xiàng)二手房交易業(yè)務(wù)外，還整合了銀行、山東省齊魯公證處等相關(guān)機(jī)構(gòu)駐場辦公，所以周邊不少二手房經(jīng)紀(jì)公司都送客戶來辦理業(yè)務(wù)。

即便如此，上述簽約中心在整個(gè)11月份依然清閑，可見2018年四季度濟(jì)南的房市整體都“降至冰點(diǎn)”�！�12月份馬上過去，現(xiàn)在‘面簽’大約400單，雖比11月份有所回升，但每年底市場都會有這樣的表現(xiàn)，增長25%算不上回暖的征兆�！备呷痖�在元旦前夕表示。

根據(jù)“濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)”提供的數(shù)據(jù)，去年11月份，濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)每平米19407元，環(huán)比下跌0.11%，連續(xù)2個(gè)月微跌；掛牌套數(shù)已不足20000套，同樣是連續(xù)2個(gè)月微跌。

實(shí)際上“降至冰點(diǎn)”的還不只是濟(jì)南的房市。上述《報(bào)告》透露，2018年全國二手房成交量預(yù)計(jì)420萬套，同比持平，低于2015-2016年；而“從重點(diǎn)城市二手房市場年內(nèi)表現(xiàn)來看，6月以來成交持續(xù)回落，11月成交保持在2017年以來低位上�！薄秷�(bào)告》如是分析。

“改善型”需求開始釋放

趙永負(fù)責(zé)的店面業(yè)務(wù)主要覆蓋北坦片區(qū)，而就在這“勉強(qiáng)達(dá)到10來個(gè)”的來店咨詢中，趙永還是看出了一絲市場的“暖意”。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪該片區(qū)發(fā)現(xiàn)，這里是典型的城市中心老舊小區(qū)，住宅多為5、6層樓房、小戶型居多，且坐落于道路兩側(cè)。這些樓房沿街一層多已改建為門頭房，食雜百貨一應(yīng)俱全，但從單元樓道內(nèi)鋪設(shè)的管線看，應(yīng)是近兩年才進(jìn)行過集中供暖改造�？梢娺@里吃飯出行雖然便利，但居住條件相對一般。趙永表示，北坦片區(qū)非常適合“剛需”的初次置業(yè)。此外，該片區(qū)業(yè)主的改善型需求也很強(qiáng)，“一旦有了條件，都會選擇好一些的樓盤置業(yè)。”

趙永注意到，“進(jìn)入2018年12月份，片區(qū)不少業(yè)主開始打聽房價(jià)，打算‘賣一買一’了。”盡管當(dāng)月單店成交量與上月相比差距不大，但他認(rèn)為這些躍躍欲試的“賣一買一”的購房需求，正是市場回暖的信號。

高瑞楠也認(rèn)為市場正在回暖，盡管2018年底與2017年同期的成交量并沒有太大的變化，“回暖”的判斷缺乏數(shù)據(jù)支撐，“但今年‘連環(huán)單’明顯增多。對于這種客戶，我們一般都要抓緊跟進(jìn)其‘老房過戶’業(yè)務(wù)，以免耽誤購買新房�！�

所謂“連環(huán)單”，指的是置業(yè)者需要用出售舊房的房款，來作為換房的購入資金�！皬娘L(fēng)險(xiǎn)管控方面看，一旦買方違約不能按時(shí)收款，客戶就不能支付新購房的房款，容易造成連環(huán)違約�！备呷痖�如是說。但她同時(shí)表示，“連環(huán)單”的增多意味著市場開始活躍，而且二手房市場的活躍很快就會傳導(dǎo)下去。

房地產(chǎn)市場觀察人士、濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理柳廉恒認(rèn)為，“賣一買一”式的交易門檻較低，“因?yàn)橄鄬τ诔醮沃脴I(yè)的‘剛需’，這類置業(yè)者原先舊房就是購房的資本，其中大部分只需要貸款三、四成，還款壓力也比‘剛需’小很多。所以房地產(chǎn)市場一旦回暖，這類需求會先被釋放出來�！彼麑�經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“被釋放出來的需求，除了流入高端二手房市場，很大一部分也要由新房市場來滿足�！�

另外，發(fā)布《報(bào)告》的某研究院也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已經(jīng)到來，新房、二手房、租賃三個(gè)市場的聯(lián)動越來越強(qiáng)，可見通過二手房市場的“賣一”，釋放的需求或能傳導(dǎo)至新房市場的“買一”，并最終實(shí)現(xiàn)市場的整體回暖。

“支撐房市的還是城市發(fā)展”

“經(jīng)過2015和2016年的快速上漲，以及2017年調(diào)控的持續(xù)發(fā)力，北坦片區(qū)的房價(jià)已由高點(diǎn)的每平方米18000元，降至現(xiàn)在的不足15000元。我個(gè)人感覺，房價(jià)的虛高也殺得差不多了�！壁w永如是說。

既然價(jià)格虛高殺下來了，“入場”也就在即了�！俺�了‘剛需’和改善型需求外，我感覺一些投 資型需求也在躍躍欲試�！壁w永稱，雖說“買漲不買跌”，但也有一些投 資者希望“抄底”。

《報(bào)告》也認(rèn)為房市即將回暖：“隨著下半年來重點(diǎn)城市二手房均價(jià)的下跌，購房門檻降低，部分購房者開始入市，……明年二手房市場有望結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者還注意到，《報(bào)告》提到了“二線壓倉”，即“2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢，二線房地產(chǎn)市場將成為支持全國房地產(chǎn)市場增長的主力�！边@與人們普遍認(rèn)為的房市“一線城市領(lǐng)跑”有明顯不同。

濟(jì)南這樣的二線城市真能成中國房市增長的主力？趙永對此持謹(jǐn)慎態(tài)度，“2015、2016年的這波房價(jià)快速上漲，濟(jì)南沖得比較‘猛’，所以盡管市場目前需求依然旺盛，但畢竟房價(jià)仍處高位，所以市場短時(shí)間內(nèi)不會太活躍。”

“支撐房市的還是城市發(fā)展�！绷�廉恒認(rèn)為，從中長期來看，濟(jì)南房市向好的因素不少，“2018年全年，濟(jì)南開工建設(shè)了很多大型項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目在的逐漸投入運(yùn)行，包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)，濟(jì)南整座城市的發(fā)展也會有新的支撐。”

經(jīng)過簡單梳理，記者發(fā)現(xiàn)，在濟(jì)南2018年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，北園大街快速路西延建設(shè)工程、東郊飯店片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目等，都將在竣工。再加上元旦已投入使用的濟(jì)南軌道交通1號線以及濟(jì)青高速北線等大型項(xiàng)目，未來濟(jì)南并不缺乏城市發(fā)展的新動能。

“相對于一線城市，濟(jì)南這樣的二線城市發(fā)展仍有潛力�！绷�廉恒如是總結(jié)，“所以，濟(jì)南房市繼續(xù)向好發(fā)展的空間也很大�！�