最近，第一財(cái)經(jīng)發(fā)布了《2020城市商業(yè)魅力排行榜》，引起了不小的爭(zhēng)議。

首先，一線城市北京、上海、廣州、深圳，這是送分題，沒(méi)有疑問(wèn)。

最大的爭(zhēng)議在新一線和二線城市。

在新一線里，成都、重慶、杭州、武漢、天津、蘇州、南京，這幾個(gè)一檔沒(méi)有問(wèn)題。

而鄭州、長(zhǎng)沙、東莞、沈陽(yáng)、青島、合肥、佛山無(wú)論從體量和能級(jí)來(lái)看，跟前者都有不小差距。

爭(zhēng)議最大的是在二線城市，把寧波、無(wú)錫、濟(jì)南、大連都?xì)w在了二線城市。說(shuō)是二線城市，實(shí)際是第三檔。

其實(shí)就是三線城市。

這幾個(gè)城市的朋友不樂(lè)意了。

寧波比合肥、佛山、東莞差在哪？

沈大一直是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，各項(xiàng)指標(biāo)接近，你把沈陽(yáng)排在新一線，大連放在二線，大連人怎么看？

我們看到，嘉興和寧波同處二線之列，但兩個(gè)城市不論從政治地位、經(jīng)濟(jì)體量、人口、財(cái)政收入，都存著巨大的差距，怎么看都不能算是同一級(jí)別城市。

當(dāng)然，中國(guó)每年都有各種城市排行榜，不同的評(píng)分模型得出的結(jié)論不一樣，無(wú)可厚非。

只不過(guò)，這個(gè)排行榜影響力之大，以至于被一些人作為區(qū)分城市級(jí)別的依據(jù)，我認(rèn)為有失公平。

貳

買房，就是投資一座城市的未來(lái)。

大家都希望在大城市、有潛力的城市買房。

那么，嘉興算幾線城市？

從經(jīng)濟(jì)總量看，5370億元，常住人口480萬(wàn)人，算是傳統(tǒng)意義上的三線城市。

但如果換個(gè)角度，嘉興是長(zhǎng)三角一體化的核心城市。

在都市圈興起后，城市邊界已經(jīng)變得模糊。

同理，分析嘉興不能只看嘉興這座城市，要結(jié)合長(zhǎng)三角一起分析。

目前上海的城市空間已經(jīng)趨于飽和，從都市圈的角度，嘉興就是上海的延伸腹地，嘉興和上海有協(xié)同關(guān)系。

在城市化的過(guò)程中，同一都市圈資源再配置。中心城市，產(chǎn)業(yè)會(huì)逐漸向城市外圍轉(zhuǎn)移。

所以，嘉興的前途，取決于長(zhǎng)三角一體化的進(jìn)程和資源的導(dǎo)入。

叁

從目前看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，至少還跟不上房地產(chǎn)的腳步。

嘉善離上海最近，是最典型的依托上海外溢的地方。

前幾天和嘉善的一個(gè)做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的朋友聊天，對(duì)方倒了一肚子苦水。

總結(jié)就一個(gè)字，難。

房?jī)r(jià)從高峰期已經(jīng)回落不少，而且還有進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)。有些樓盤的分銷已經(jīng)給到十幾萬(wàn)一套，但去化依然困難。

如果一個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有足夠多的剛需，沒(méi)有新人口導(dǎo)入，僅靠投資需求，這是比較危險(xiǎn)的。

嘉善就是一個(gè)完全依賴投資客的市場(chǎng)，一旦規(guī)劃沒(méi)有落地，房?jī)r(jià)自然也失去了支撐。

實(shí)際上，嘉興不少地方都存在這個(gè)現(xiàn)象，只是嘉善表現(xiàn)的更為極端。

就拿嘉興市區(qū)來(lái)說(shuō)，這輪火熱的行情有多少是真正的剛需？

為什么高價(jià)盤比低價(jià)盤好賣，為什么大戶型比小戶型熱銷？

所以，我們要做的，還是要大力導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入人口。

人口才是城市活力的根本。有人口，才會(huì)有需求。有需求，才會(huì)有租房、買房，才會(huì)有交易。有交易，房子才會(huì)有流動(dòng)性，才能變現(xiàn)。

換句話說(shuō)，必須要有足夠多接盤的人。

上一輪暴漲，嘉興用了三年時(shí)間消化，這三年來(lái)基本橫盤。

這還是建立在嘉興這三年高速發(fā)展，和新增18.6萬(wàn)人口的基礎(chǔ)上。

用時(shí)間換空間，理論上講，只要城市在發(fā)展，再高的房?jī)r(jià)再大的泡沫也會(huì)被填平。

但誰(shuí)又能保證每一次都能“配合”的天衣無(wú)縫，每一次都能平穩(wěn)度過(guò)。